Акт обследования объекта недвижимости

Акт обследования объекта недвижимости представляет собой документ, являющийся неотъемлемой частью проведения кадастровых работ, целью которых стоит признание объекта полностью или частично уничтоженным. Требуется он в следующих случаях:

• Если необходимо завершить процесс временной постановки на учет объекта недвижимости
• В случае обоснованного демонтажа (уничтожения) здания/сооружения
• Если в результате определенных действий (техногенных катастроф) объект был признан погибшим.

Наличие официального Акта обследования дает собственнику полное право подать соответствующие документы в Росреестр для внесения соответствующей записи в базу данных и заявление в налоговые органы для снятия объекта с налогового учета. Процедура подготовки и подачи таких документов регламентирована действующими нормативными актами РФ.

Процедура составления Акта

Проводит обследование и подготавливает соответствующий Акт кадастровый инженер.  Прежде, чем приступить к этапу обследования данный специалист заключает с владельцем объекта Договор подряда, в котором оговаривается список работ, которые должны быть выполнены.

Для ускорения данного процесса собственник предоставляет инженеру технический паспорт объекта и иные кадастровые документы. Результаты анализа документов, обследования объекта и сопоставления данных кадастровых документов с реальной обстановкой, инженер подготавливает отчет и Акт обследования в электронном виде и скрепляет их электронной подписью.

Для владельца – Заказчика работ, подготавливается бумажный вариант документов, которые должны быть прошиты и скреплены печатью исполнителя.

Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»

В сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости существует немало распоряжений, актов и нормативов, которые регламентируют данную отрасль.  Одной из важнейших таких резолюций стало постановление правительства Москвы № 508-ПП, в котором конкретизируется порядок выдачи тех.заключения о допустимости и безопасности осуществления мероприятий по перестройке или перепланировке объектов недвижимости.
Помимо этого, документ четко определяет требования, выдвигаемые к перепланировочному процессу в жилых многоквартирных домах, структуре и составу подаваемых расчетных и технических материалов, оформлению актов и другим важным моментам.

В целом, все изменения делают проводимые перепланировочные работы более прозрачными, упрощают процесс оформления документов. Постановление действует с 2011 года, включая поправки и дополнения изданные позже.

Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки

В некоторых случаях владельцы недвижимости проводят перепланировку без согласования и утверждения подобных работ. Чтобы в будущем избежать проблем с законностью перепланировок и иметь возможность проводить сделки с объектом (продать, передать в наследство и т.д.) специалисты рекомендуют пройти утверждение перепланировки «де факто» и получить на руки документ – Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки.
Что представляет собой данный документ?

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки состоит из следующих разделов:

1. Вступительный пункт. В данной части дается общее описание и цель проекта перепланировки.
2. Схематичная часть объекта с описанием главных технических характеристик, отображением инженерных коммуникаций, линий связи, внутренних перегородок, в т.ч. несущих конструкций и др.
3. Выводы и рекомендации ответственных лиц относительно целесообразности проведения реконструкционных и других работ по перепланировке объекта. В разделе отдельным списком указываются произведенные работы.
4. План-схема помещения до перепланировочных работ и после.
5. Другие материалы по проекту.

Заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки

Материалы по проекту оформляет кадастровый инженер с допуском СРО по итогам осмотра помещения. Расчеты и проведенные измерения оформляются в виде таблиц.

Чтобы узаконить перепланировку потребуется не только Техническое заключение, но также – заявление, доверенность на проведение перепланировочных работ и оформление проекта, техпаспорт БТИ, документы, подтверждающие право собственности на данный объект, план объекта, письменное согласие собственника на перепланировку, другие материалы и справки.

Зачем нужны проект перепланировки и техническое заключение?

Проект перепланировки представляет собой документ, в котором подается схема будущего переустройства или перепланировки помещения (сооружения) с учетом существующих особенностей объекта. Такой документ представляет собой чертеж-схему, в котором помимо основного изображения подается техническая и другая важная информация об изменяемом объекте. Наличие утвержденного проекта и технического заключения дает законное право владельцу производить обозначенные в данных документах изменения в помещении или здании.
Данная проектная документация должна быть согласована с соответствующими надзорными органами до начала проведения реконструкционных или перепланировочных мероприятий. Подготавливает материалы и проводит расчеты кадастровый инженер, имеющий соответствующие допуски и лицензию. После утверждения проектно-технической документации вся ответственность по проекту и дальнейшим действиям ложится именно на этого инженера или главного инженера проектной организации.

Проектные материалы могут быть подготовлены владельцем недвижимости самостоятельно, и в данном случае вся ответственность за проект ложиться именно на него. Однако технический проект, который будет подготовлен без учета технических особенностей здания, соответствия пожарным и санитарным нормам и соблюдения других требований, согласован в соответствующих органах не будет.

Именно поэтому проект перепланировки и техническое заключение должен разрабатывать и согласовывать специалист в данном вопросе.

Документы для перепланировки объекта недвижимости

В зависимости от вида помещения и лица, которое планирует перепланировку (переустройство) помещения, следует подготовить и предоставить в органы, осуществляющие учет и надзор:

1. Владельцы жилья, помещений, зданий (физические лица):

• Заявление по установленной форме
• Документы, подтверждающие право владения конкретным объектом, техпаспорт
• Договор социального найма
• Проектная документация, выполненная по определенным правилам
• Договор на авторский надзор
• Документы БТИ, органов технадзора
• Документ, подтверждающий согласие собственника жилого дома на проведение перепланировочных мероприятий
• Документы, подтверждающие согласование с проектными организациями, муниципальным отделом архитектуры.

1. Юридические организации к данному перечню должны предоставить:

• Устав организации, приказ компании о назначении директора
• Арендатор помещения – Договор аренды, письменное согласие владельца
• Документы с банковскими реквизитами
• Документ из налоговой инспекции, подтверждающий регистрацию компании, как плательщика налогов и обязательных сборов
• Копии бумаг о государственной регистрации.

Требования к форме и содержанию вышеобозначенных документов могут меняться. Поэтому список подаваемых материалов и их шаблоны следует узнавать до начала перепланировки помещения.

Согласование перепланировки помещения

Существует несколько способов изменить помещение: можно воспользоваться различными интерьерными приемами, чтобы визуально изменить различные зоны в комнате, а можно сделать перепланировку помещения.
На первый взгляд, перепланировка квартиры или офиса – достаточно простой процесс, требующий лишь финансовых вложений. Но на деле потребуется собрать пакет документов, согласовать изменения в различных органах, а уже затем приступить к перепланировочным и ремонтным работам.

Что включает процесс перепланировки?

1. Получение технического паспорта помещения
2. Проектные работы
3. Подготовка материалов, технического заключения
4. Согласование проекта с БТИ, органами жилинспекции, кадастровым органом и другими соответствующими организациями
5. Сдача проекта комиссии и получение Акта приемки

Какие работы входят в этап перепланировки помещения

Ремонтно-перепланировочные работы, которые прямо затрагивают перенос или снос несущих конструкций или общедомовых инженерных коммуникаций  в здании.

Основные требования к перепланировке

Запрещается:

• Проводить работу, прямо или косвенно нарушающих целостность перегородок, конструкций, крыши или полов, в том числе – затруднение доступа к инженерным линиям, увеличение нагрузки на стены или такие коммуникации, или полный демонтаж несущих конструкций
• Осуществлять работу, которая повлечет за собой ухудшение условий проживания (для жилых помещений)
• Проводить любые работы, которые повлекут нарушение целостности общедомовой вентиляции, снижение сечения каналов вентиляции и ряд других требований.

Технический план объекта недвижимости

Законодательством России регламентирована деятельность касательно постановки на кадастровый учет недвижимого имущества. Таким правом наделен государственный орган Росреестр, в который подаются материалы для фиксации права собственности на конкретный объект, постановки на кадастровый учет, для ввода в эксплуатацию и в ряде других случаев.
Одним из важнейших документов, который должен быть подан в Росреестр, является Технический план объекта недвижимости. Данный документ должен иметь любой объект, отнесенный к категории недвижимого – объект незавершенного строительства, земельный участок, здание, сооружение, помещение, в том числе – их отдельные части – независимо от формы собственности. Даже, если владелец объекта имеет правоустанавливающие документы, без Технического плана он не сможет получить Кадастровый паспорт, а значит – не сможет совершить с объектом любые правовые действия.

Подготовить материалы и сделать Технический план имеет право только специалист, имеющий квалификационный аттестат и  деятельность которого подтверждена государственной лицензией.

В зависимости вида и назначения объекта недвижимости, подготавливаются определенные документы и составляется Технический план отдельно на земельный участок, отдельно на помещение, здание, сооружение и т.д. Стоимость составления Технического плана зависит от сложности и величины объекта.

Росреестр, Кадастровая палата

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, имеющая другое, более сокращенное и распространенное название в обиходе – Росреестр, представляет собой единую базу данных, в которой хранятся сведения о земельных участках различного назначения и состава.
В функциональные обязанности входит регистрация и учет прав собственности на объекты недвижимости, в том числе – на земельные участки. Также, в сферу деятельности Росреестра входит учет сделок с недвижимым имуществом, мониторинг земель, осуществление кадастровых и землеустроительных оценок, федеральный надзор в сфере картографии и геодезии, контроль за деятельностью оценщиков недвижимого имущества и другие функции.

Услуги Росреестр оказывает как физическим лицам (гражданам РФ), так и юр. лицам. Кроме того, услугами пользуются органы власти и местного самоуправления, общественные организации и любые другие компании и организации, независимо от формы собственности и состава участников.

Как получить услуги Росреестра?

Получить услуги данного органа можно непосредственно на официальном ресурсе, в одном из региональных представительств Росреестра и Кадастровой Палаты, в МФЦ.

Межевое дело

Межевое дело представляет собой совокупность кадастровых и иных документов, в которых отображается основная информация, касательно земельного участка. Как правило, межевое дело подготавливается в процессе проведения землеустроительных работ:

• Обследование земельного участка, границ, оценка состояния пунктов межевой оси, оценка состояния грунта, наличие коммуникаций и других объектов
• Межевание земли (определение новых или утраченных границ участка на местности, определение координат и площади, исправление ранее допущенных кадастровых ошибок и другие работы)
• Составление плана участка
• Сбор и анализ  документов (выписки из Росреестра, картографических документов и т.д.)
• Госприемка документов и освидетельствование материалов межевого дела.

Все кадастровые документы должны иметь подписи ответственных лиц органов кадастрового учета, эксплуатирующих организаций, чьи коммуникации находятся на конкретном участке, нотариусов (при необходимости). В случае отсутствия таких подписей, к межевому делу прикладываются уведомления таких лиц.

Состав межевого дела:

1. Главный титульный лист
2. Содержание
3. Пояснительная часть
4. Схематичный план, утвержденный  ГосЗем Кадастром
5. ТЗ на проведение комплекса кадастровых мероприятий
6. Правоустанавливающие материалы
7. Документ освидетельствования состояния первоначальных границ надела
8. Тех.проект и эскиз участка
9. Доверенности, квитанции об уплате обязательных платежей
10. Заверенный Акт согласования границ земельного надела
11. Координаты знаков участка на территории
12. Оригинал акта приемки-передачи ОМС
13. Оригинал документа на приемно-сдаточные работы по межеванию участка
14. Документ, содержащий расчеты метража надела.

Межевание кварталов

В крупных российских городах формирование земельных участков и обозначение их границ является экономически и юридически обоснованным процессом. Межевание кварталов и придомовых территорий дает возможность получить точные данные о тех участках земли, которые могут быть использованы жителями для собственных нужд – например, для строительства гаражей или возведения детской площадки, и для других целей.
Что дает межевание кварталов?

Межевание кварталов объединяет существенный комплекс проектировочных и кадастровых работ с подготовкой проектной документации, плана межевания кварталов, сбор технических данных, проведением технико-экономических расчетов, согласования данных и документации с разрешительными органами и эксплуатирующими организациями и ряд других работ.

В крупных городах, в отличие от сельской местности или малых населенных пунктах, проводить геодезические работы на местности крайне сложно из-за транспортного потока, наличия большого количества инженерных коммуникаций, высотных зданий и ряда других факторов, которые создают помехи.

В ходе межевания выявляются четкие максимальные и минимальные границы участка земли, находящегося возле каждого объекта недвижимости, независимо от вида недвижимости (жилая, нежилая), предназначения и формы собственности.  При этом, учитываются те участки, границы которых ранее были определены и зафиксированы в кадастровом учете.