Межевание участка земли под многоквартирным домом

Межевание земельного участка под жилым многоквартирным домом – совокупность инженерных работ, осуществляемых для официального определения границ земельного участка под конкретным домостроением и другими зданиями, входящих в данный жилой комплекс. Наличие межевого плана под жилым многоквартирным домом дает возможность зарегистрированным жильцам документально оформить свое право собственности на принадлежащую им по закону долю в данном земельном участке.
Процедура межевания участка под домом  достаточно сложна и требует определенных знаний и опыта работы в данной сфере. Провести данный процесс жильцами самостоятельно без обращения к специалистам практически невозможно. В комплекс кадастровых работ входят следующие этапы:

• Формирование земельного участка, находящегося под жилым домом, у которого отсутствуют границы или границы участка пересекаются с границами другого земельного участка
• Обследование местности
• Определение границ конкретного земельного участка
• Картографические работы
• Анализ кадастровой документации, устранение имеющихся ошибок в документах с официальным подтверждением
• Подготовка пакета документов для официального оформления
• Получение кадастрового паспорта на участок 

Итогом работ инженеров является получение межевого плана на земельный участок под многоквартирным домом.

Зачем нужен ордер ОАТИ?

Ордер ОАТИ – разрешительный акт, выдаваемый для осуществляения определенных кадастровых работ в области строительства, ремонта и реконструкции зданий или разработки земельного участка.
На какие работы необходим ордер?

Выдается разрешительный документ на следующие виды работ:

• Разработка грунта или любые земельные работы глубиной более полуметра
• Капитальный ремонт объектов
• Восстановительные (реконструкционные) работы
• Строительство объектов любого предназначения
• Кап.ремонт подземных линий связи или инженерных коммуникаций, а также – их прокладка
• Ремонтно-восстановительные работы на фасаде здания
• Аварийно-восстановительные мероприятия
• Археологические изыскания
• Монтаж рекламных конструкций
• Ремонтные работы муниципальных трамвайных путей и др. работы.

В данном документе указывается вся основная информация:

• Наименование и адрес объекта
• Виды проводимых мероприятий
• Срок действия ордера.

Отсутствие ордера является основанием для привлечения компании, осуществляющей ремонтные, строительные или земельные работы, к админ.ответственности с последующим штрафованием на крупную сумму.

Акт обследования объекта недвижимости

Акт обследования объекта недвижимости представляет собой документ, являющийся неотъемлемой частью проведения кадастровых работ, целью которых стоит признание объекта полностью или частично уничтоженным. Требуется он в следующих случаях:

• Если необходимо завершить процесс временной постановки на учет объекта недвижимости
• В случае обоснованного демонтажа (уничтожения) здания/сооружения
• Если в результате определенных действий (техногенных катастроф) объект был признан погибшим.

Наличие официального Акта обследования дает собственнику полное право подать соответствующие документы в Росреестр для внесения соответствующей записи в базу данных и заявление в налоговые органы для снятия объекта с налогового учета. Процедура подготовки и подачи таких документов регламентирована действующими нормативными актами РФ.

Процедура составления Акта

Проводит обследование и подготавливает соответствующий Акт кадастровый инженер.  Прежде, чем приступить к этапу обследования данный специалист заключает с владельцем объекта Договор подряда, в котором оговаривается список работ, которые должны быть выполнены.

Для ускорения данного процесса собственник предоставляет инженеру технический паспорт объекта и иные кадастровые документы. Результаты анализа документов, обследования объекта и сопоставления данных кадастровых документов с реальной обстановкой, инженер подготавливает отчет и Акт обследования в электронном виде и скрепляет их электронной подписью.

Для владельца – Заказчика работ, подготавливается бумажный вариант документов, которые должны быть прошиты и скреплены печатью исполнителя.

Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»

В сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости существует немало распоряжений, актов и нормативов, которые регламентируют данную отрасль.  Одной из важнейших таких резолюций стало постановление правительства Москвы № 508-ПП, в котором конкретизируется порядок выдачи тех.заключения о допустимости и безопасности осуществления мероприятий по перестройке или перепланировке объектов недвижимости.
Помимо этого, документ четко определяет требования, выдвигаемые к перепланировочному процессу в жилых многоквартирных домах, структуре и составу подаваемых расчетных и технических материалов, оформлению актов и другим важным моментам.

В целом, все изменения делают проводимые перепланировочные работы более прозрачными, упрощают процесс оформления документов. Постановление действует с 2011 года, включая поправки и дополнения изданные позже.

Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки

В некоторых случаях владельцы недвижимости проводят перепланировку без согласования и утверждения подобных работ. Чтобы в будущем избежать проблем с законностью перепланировок и иметь возможность проводить сделки с объектом (продать, передать в наследство и т.д.) специалисты рекомендуют пройти утверждение перепланировки «де факто» и получить на руки документ – Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки.
Что представляет собой данный документ?

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки состоит из следующих разделов:

1. Вступительный пункт. В данной части дается общее описание и цель проекта перепланировки.
2. Схематичная часть объекта с описанием главных технических характеристик, отображением инженерных коммуникаций, линий связи, внутренних перегородок, в т.ч. несущих конструкций и др.
3. Выводы и рекомендации ответственных лиц относительно целесообразности проведения реконструкционных и других работ по перепланировке объекта. В разделе отдельным списком указываются произведенные работы.
4. План-схема помещения до перепланировочных работ и после.
5. Другие материалы по проекту.

Заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки

Материалы по проекту оформляет кадастровый инженер с допуском СРО по итогам осмотра помещения. Расчеты и проведенные измерения оформляются в виде таблиц.

Чтобы узаконить перепланировку потребуется не только Техническое заключение, но также – заявление, доверенность на проведение перепланировочных работ и оформление проекта, техпаспорт БТИ, документы, подтверждающие право собственности на данный объект, план объекта, письменное согласие собственника на перепланировку, другие материалы и справки.

Зачем нужны проект перепланировки и техническое заключение?

Проект перепланировки представляет собой документ, в котором подается схема будущего переустройства или перепланировки помещения (сооружения) с учетом существующих особенностей объекта. Такой документ представляет собой чертеж-схему, в котором помимо основного изображения подается техническая и другая важная информация об изменяемом объекте. Наличие утвержденного проекта и технического заключения дает законное право владельцу производить обозначенные в данных документах изменения в помещении или здании.
Данная проектная документация должна быть согласована с соответствующими надзорными органами до начала проведения реконструкционных или перепланировочных мероприятий. Подготавливает материалы и проводит расчеты кадастровый инженер, имеющий соответствующие допуски и лицензию. После утверждения проектно-технической документации вся ответственность по проекту и дальнейшим действиям ложится именно на этого инженера или главного инженера проектной организации.

Проектные материалы могут быть подготовлены владельцем недвижимости самостоятельно, и в данном случае вся ответственность за проект ложиться именно на него. Однако технический проект, который будет подготовлен без учета технических особенностей здания, соответствия пожарным и санитарным нормам и соблюдения других требований, согласован в соответствующих органах не будет.

Именно поэтому проект перепланировки и техническое заключение должен разрабатывать и согласовывать специалист в данном вопросе.

Документы для перепланировки объекта недвижимости

В зависимости от вида помещения и лица, которое планирует перепланировку (переустройство) помещения, следует подготовить и предоставить в органы, осуществляющие учет и надзор:

1. Владельцы жилья, помещений, зданий (физические лица):

• Заявление по установленной форме
• Документы, подтверждающие право владения конкретным объектом, техпаспорт
• Договор социального найма
• Проектная документация, выполненная по определенным правилам
• Договор на авторский надзор
• Документы БТИ, органов технадзора
• Документ, подтверждающий согласие собственника жилого дома на проведение перепланировочных мероприятий
• Документы, подтверждающие согласование с проектными организациями, муниципальным отделом архитектуры.

1. Юридические организации к данному перечню должны предоставить:

• Устав организации, приказ компании о назначении директора
• Арендатор помещения – Договор аренды, письменное согласие владельца
• Документы с банковскими реквизитами
• Документ из налоговой инспекции, подтверждающий регистрацию компании, как плательщика налогов и обязательных сборов
• Копии бумаг о государственной регистрации.

Требования к форме и содержанию вышеобозначенных документов могут меняться. Поэтому список подаваемых материалов и их шаблоны следует узнавать до начала перепланировки помещения.